主楼布阵/中细价楼需求劲 楼价具承托力\美联物业住宅部行政总裁(港澳) 布少明


(资料图片仅供参考)

美国债务上限问题悬而未决,拖累港股表现,见今年新低,亦影响市场气氛。与此同时,随着近期二手楼市交投略见下滑,成交价同步回软,市场开始又出现楼市“向淡”之声,早前亦有大型外资投行对楼市猛吹淡风,预期全年香港楼价将由升转跌,倒插收场。

不过,回顾过往多年,在市场刚需及供不应求的情况下,本港楼价着实鲜见大跌;况且近期一手承接力强劲,如新近的大埔大型新盘卖个“满堂红”,反映购买力只是短暂由二手转战至一手市场,令二手成交回落。故此,整体楼市在首季价量双双急弹之后,暂时陷入巩固属于正常现象。

说回楼市,近期应市的新盘热销,反映以中细价为“主打”的项目相当渴市。据笔者所见,虽则在发展商“求量不求价”的策略,以及加息阴霾影响下,二手楼市辗转陷入整固,但其实只要业主肯减价放售物业,往往瞬即获市场承接,反映港楼市底不俗,最近二手楼市交投不多只因“倾唔啱价”,而非购买力干涸。

个人预期,5月份一手将录约1200宗交投,按月升约两成,在一手推盘浪接浪下,相信6月份交投将维持高水平,料可达2000宗;至于二手交投则持续受一手抢客所影响,料成交量续徘徊低位,5月或将录约3000宗成交,拖累楼价略见回软,令5月份楼价下调约1%。

一手2房户年内销售占43%

展望后市,相信中细价楼势继续成为楼市“风向仪”,除了可见于最近相关新盘的强劲销情外,就数据层面而言,据美联物业房地产数据及研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料显示,今年截至5月18日,新盘售出约5221个新盘单位。若以间隔划分,销售量以2房单位最多,售出约2275伙(占约43.6%);其次为1房单位,则售出约1712伙(占约32.8%);至于开放式单位则约285伙(占约5.5%),三者(即2房或以下单位)合计占比高近82%。

此外,资料显示,本年截至5月23日的二手住宅注册量共录近1.9万宗,当中1000万元或以下录近1.63万宗,占近86%,较前两年录得的83.1%为高,并创近3年高位,足见中细价物业对二手楼市的“主导”地位。

以上数据充分反映市场对中小型单位的高度渴求,以及楼价持续整固,正为市场“积压”换楼及上车的购买力。一旦新盘向隅客渐渐回流二手市场,投资市场气氛改善,又或者出现其他利好楼市的消息,届时楼市交投有望重拾升轨,楼价则摆脱现时胶着的状态,再现上升的动力。

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